欢迎来到我们五月的湾区房市网络研讨会和房市动态更新!我们今天会讨论很多内容。大家知道上个月最热门的话题就是拜登税改计划,因此我们想聊聊它可能会对我们房地产行业产生什么样的影响,然后让我们会讲回到基本的经济学 – 需求和供应,显然这些因素会影响到房地产市场。所以我们会来看看新房产建设情况、市场上的卖家数量、以及活跃买家的数量。我们也会来看看就业市场和房贷利率走势。

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那么我知道很多人在听说拜登税改计划的时候,特别是如果是房地产投资者,可能会有点担心和紧张,因为他提议取消1031延税法,然后将资本增值税从20%提高到39.6%,特别是对于那些年收入超过一百万美元的人。此外,他还提到了取消财产继承者的税基提升。

可以想像,很多人确实反对这些税改计划,最普遍的抱怨之一就是这些计划似乎“使许多通过努力工作而积累财富和建立资产的美国人受到惩罚“。而就我个人而言,我绝对也能感受到这一点。

因为我们有很多关于这些税改的讨论, 很多人也担心房地产市场可能崩溃。这是来自田纳西州国际金融理财师和Mariner Wealth Advisors的财富顾问Leona Edwards 的评论,她说:“我不认为税改会影响到很多人,但是在某些市场出售地产可能使某人一年的收入超过100万美元。”这意味着特别是对于像我们这里这样的地区 ,比方说如果有人在30年前买了房,现在他们的房产增值了,它的资本增值超过一百万美元。因此,该人出售该房产时,他或她的收入将超过一百万美元,那时这将使他们的收入超过阈值,他们将被征很多税。

这吓到了很多人,尤其是一些曾经居住在他们拥有的房屋中的人,然后决定搬到另一处住房,并希望将原有房产保留为出租房屋。如果你一直这样做,将其保留为出租物业,而错过了作为财产所有人的资本利得税免除机会。本来在你出售此房产时,需要分析过去五年;如果在这五年内,你有两年居住在此物业中,就仍然可以享受25万美元的资本利得税豁免,如果你是单身房主。已婚夫妇最多可获得500万美元的资本利得税豁免额。因此,你其实可以将其出租三年,并且仍然可以享受免税待遇。但是现在,如果你已经超出了这个出租时间,并决定在第六年内出售,那么你可能得缴纳资本利得税。所以大家必须谨慎考虑是否要长期保留房产并从中获利。


那么住房供应情况如何?说到在房屋建设方面,我们必须了解人口数量。因此,正如大家所看到的, 这些年来美国人口一直在增加。但是,如果我们看一下2006年至2009年期间的建筑情况,期间房屋建设数量急剧下降,这太疯狂了 – 这怎么可能?我们这个国家有了更多的人,但我们没有在建造更多的房屋。这根本没有道理。特别是,如果我们看一下2010年至2020年间的十年,人口增长了6%。

那我们来看看这10年的房屋建设情况。这是Zillow集团前首席执行官Spencer Rascoff做的研究。他研究了单户住宅的建筑数量。在过去的十年中,建筑数量仅为上一个十年的一半。而且大家知道,这确实令人难以置信,尤其是当我们在谈论 – 哦,房市有泡沫吗?如果我们没有足够的供应,没有足够的住房,那就有短缺,那么显然,人们会出更高的价钱,对吧?

那么,为什么我们不建设更多的房子呢? 主要原因之一就是木材成本。从2004年到2008年,木材的成本下降了,这就是我们看到那段时期新建筑的数量增加的原因。但是从那以后,你会发现价格开始上涨,而且越涨越快。坦白说,仅仅去年,它就增长了300%。这给开发商带来了很大的压力,事实上,开发成本已经上升了太多,以至于有些开发商甚至直接放弃他们的项目并停止开发。

这就是为什么全国房屋建筑商协会一直在谈论这个问题,他们说:“自去年春季以来,木材价格飙升了300%以上,导致新的独户住宅的平均价格上涨了近3.6万美元。同样,新的多户住宅的平均价格在同一时期内增加了近1.3万美元。”《房地产经纪人》杂志还表示:“建筑商报告说,原材料成本的上涨,特别是木材价格,继续对新房建设的进度带来挑战。”这就是我们看到全国各地房价一直上涨的原因之一。

那么供应还有另一个方面,现有的业主会出售他们的房屋吗?Zillow对大约100位受访者进行调查。问题是“美国房源数量何时会再次增长?”在这100个回应中,大多数人认为在2021年下半年会看到房源增加。这就是大家的想法,但事实上,我们也一直在向客户说,我们预期在2021年下半年房源数量会有所增加。

为什么呢?疫苗普及。人们正在接种疫苗。即使我们在疫情期间有很多规定,卖家也十分担心当时的情况。我们不允许举办开放日,确保在所有门口贴好告示说必须戴上口罩,必须穿鞋套,我们还提供免洗洗手液和湿巾。但是,实际上,许多卖家仍然非常担心,尤其是让大家进入他们的房屋。因此,现在越来越多的人在注射疫苗,我们相信越来越多的业主将更愿意让人们进门参观房屋。

这也正是Zonda首席经济学家Ali Wolf所说的:“其他人将会等到疫苗广泛普及。这表明更多的房源将在2021年下半年到2022年春季上市销售。”

供应似乎将略有上升。那么需求呢?我们针对今年夏天而言。同样,由于接种疫苗,我敢肯定你们中的很多人都计划旅行,特别是如果有孩子,肯定很快就会计划出门。终于,我们已经被困在家里一年半了。我的孩子们也刚刚开始重返学校,而我和丈夫也快要去上班了 – 下周我们将注射第二针疫苗。我们立刻就一直在谈论暑假该去哪。不仅是我们,还有很多其他人也正在计划。因此,我们可以肯定地看到,准备在国内外旅游的人数会增加。因此,去年房市的需求量非常大,因为除了留在家中百无聊赖 – 看着屏幕,看看房源。当你看到漂亮的房子时,你一定想搬去住,对吧?但是今年,我们认为在暑期,购房者可能会减少。因此,如果你是买家,并且你真的对现在的市场感到沮丧,我想说 – 我认为暑期市场会有所改善,如果你不打算旅行,也许这将是你寻找房子的绝佳时机 。因为我们可能会有更多的库存,而且竞争可能会减少。

另外,你们是否知道,由于疫情原因,美国家庭拥有1.5万亿美元的“超额”储蓄,到年中可能会增加到2.4万亿美元。这些钱的20%预计在重新开放第一年被支出,也就是2021年。所以,很多人在花钱,也许是花在房屋改造上 – 今年有多少人在进行改造项目,对吗?有些人确实积攒了不少钱,并有可能开始买房。即使不买房,他们也会在其他方面花这笔钱,或者觉得自己无处花这笔钱。


我们来聊聊就业市场。大家可能听说了,就在今年四月份,预期的工作机会增加了约100万个。但据就业市场报告显示,就业的工作岗位仅增加了26.6万个,远低于他们的预期。他们原本预计失业率为5.8%,但实际数据为6.1%。至于平均时薪,他们原本预期会下降0.4%,但实际上却上升了0.3%。我听了Constance Hunter的发言,她是毕马威(KPMG)首席经济学家。她就期望和实际就业数据的巨大差异发表了评论 。

如果我们来看Indeed上的职位发布情况,该数字实际上大大增加了。那么问题是,如果职位数量涨幅如此之大,为什么我们的就业率没有大幅度增加呢?就业岗位只增加了26.6万个。

对此有很多不同的解释。可能是因为有些孩子仍在家里。例如,我的孩子仍然没有完全去全日制学校,不是每周5天会去学校,只是部分时间会去。所以我们仍然必须要在家照看。也许是因为有些人选择退休,或者有人仍然害怕感染病毒,或者可能存在技能差距。非常有趣的因素之一是失业救济金,它实际上使人们不愿回去工作,因为如果他们重新上班,实际上可能赚的钱并没有失业救济金那么多。因此,这也可能是即使有很多公司发布招聘职位却无法雇用员工的原因之一。如果大家想了解更多信息,Ali Wolf对此有很多报道,并谈到了为什么我们拥有如此庞大的就业市场,但是与此同时,却没有很多人被录用。

如你所见,《华尔街日报》还说,这些公司已经准备好招聘,但他们根本找不到员工。这确实表明就业市场表现良好,但这只是人们还没有准备好回去上班。


当就业市场表现良好时,这也会影响商业房地产市场。来自美国全国房地产经纪人协会的新闻:“经济专家为商业地产预测了一条光明的道路”。全国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun说:“经济扩张和就业复苏将导致所有商业房地产物业类型的使用率上升 ”。

从亲身经历中,我也看到了这一点。我们有几个办公楼房源,很长一段时间无人问津。然后突然在四月份的时候,很多买家突然出现,并开始询问办公楼情况。之前很多人没有这种信心,但是现在有更多的公司正在寻找租赁空间并寻求购买办公楼的机会。因此,可以肯定的是,在商业地产方面,市场肯定是更活跃了,您可以发现人们对经济更加乐观。


贷款情况和房贷利率如何?5月6日,Money.com报道说“当前房贷利率连续第三周低于3%”。他们看到30年贷款其实下降的趋势。它有一个小峰值,但随后下降到2.96%,看起来还不错。

然而,在5月12日,他们报告“30年贷款利率平均值跃升至3.3%以上”。仅仅六天后,它不再低于3%,而是3.3%。大家知道,情况变化非常快。他们还表示,“展望未来,专家们认为利率将在2021年进一步上升,但幅度不大”。 “虽然今年房贷利率可能会上升,但专家表示,这种上升不会在一夜之间发生,也不会出现戏剧性的增长。在今年上半年,利率应保持在历史低位附近,并在今年晚些时候略有上升。即使利率上升,仍将是贷款买房或再融资的有利时机 。

我们都知道, 低利率推动了房地产市场的发展,这就是为什么有这么多人买房、房市需求很高的原因。尽管利率已上升至3.3%,但坦率地说,在2019年利率为4%,3.3%仍然是一个非常不错的利率。

我们一直在与大家分享这张表。这是上个月的数据,我保存在这里。这是三月份的贷款利率预测。我们看到,房利美(Fannie Mac)和抵押贷款银行家协会(MBA)提高了他们的预测。正如我们刚刚所看到的,2021年第二季度仅为2.96%,四个机构的平均预测为3.05%,非常接近2.96%的30年定息利率。

但是,现在让我们来看一下,他们进行了更多的调整。每个机构都在调整其对房贷利率预测,并且全面提高了约20个基点,我们也有了对2022年第二季度的预测。我知道利率持续上升听起来有点吓人,但说实话,它们并没有真的上升那么多,还是在3%多一点,到2022年第二季度,平均值约为3.67%,这是仍然低于2019年的水平。所以是的,它在上升,但从历史记录上看,房贷利率仍然很低。


让我们总结一下刚才所讨论的内容。关于拜登税改计划的影响,我们可能会看到更多的投资者出售房产,因为他们希望避免那些高额的资本利得税。同样,他们担心可能不再进行1031交换,尽管许多人认为这个法案不会通过。

在住房市场供应方面,房屋建设缓慢,因此房源数量仍将受到一定限制。但与此同时,由于疫苗普及更多的现有业主会更愿意出售房产。但是,我确实认为没有像房屋建筑那样重要,因为房屋建筑会一次建造这么多房屋。即使我们有更多的卖家要出售,但这并不意味着供应可以赶上需求。

现在,暑期的需求可能会略有下降,抵押贷款利率将稳步上升。因此,我们可能会在暑期看到需求量略有减少。我想再次提醒那些一直在寻找买房机会的买家 – 请不要放弃,还有暑假的时间,借此机会,我想你也许会找到心仪的房产。

经济方面情况不错。就业市场得到改善,美国家庭节省了更多的钱,商业房地产也有着非常光明的未来。我们看到租用率增加了,这是一个好兆头。

最后,让我们回顾一下当地市场以及湾区的情况。这里有Santa Clara县的房市统计数据,我只想指出, 与上个月相比 ,成交再次增加了约30% 。每个月,这个数字都比前一个月有着显著增长 。 Santa Clara县单户住宅的中位数价格上涨至165万美元,比上月增长3%,比去年同期增长18.8%。他们还只能在市场上停留12天,这是非常短的时间。

另一方面,就公寓和联排别墅而言,成交量也有所增加 – 自上月以来增加约27%,自去年以来增长171%,达到570笔交易。价格中位数上涨了1.5%,达到88.85万美元,而且它们现在也仅在市场上待售了18天。自从去年以来,我们就一直在担心公寓市场,所以这是极好的趋势。现在,我们可以肯定地看到,公寓和排屋市场正在向好的方向发展。

San Mateo县呢?同样,单户住宅的中位数价格上涨至200万美元,市场上的待售天数减少了3天,仅为17天。 价格保持上涨的同时,成交量也更多 。这表明现在的需求有多大。至于公寓,中位数价格也上涨至95.7万美元,在市场上待售22天,比上个月减少了8天 。 有151笔交易,比上个月增加了16%。

东湾市场仍在升温。销售量也增加了,但这并不意味着价格下降了。

几乎所有东湾地区的价格都大幅上涨。

仅仅看此表,我们就可以看到整个东湾的涨幅都有两位数。

同样,这些是我们出的报价或我们知道的一些报价情况。大家可以看到几乎所有的房源都收到多重报价。无论在哪里,从Daly City到Foster City。看看这个 – 要价不到220万美元,他们得到了31个报价,而成交价超过了300万美元。作为房产评估师,您将如何评估?作为房地产经纪人,您将如何为客户提供建议?作为买家,您将如何决定报价?在Saratoga,同样的情况,在这些高价地区,我们仍然看到像这样的情况 – 要价290万美元, 并以现金卖出超过350万美元的价格 – 加价了60万美元。库比蒂诺(Cupertino), 圣塔克拉拉 (Santa Clara)和圣何塞(San Jose)都是成交价远高于要价的地区。


我们会在每月第二个星期三举办湾区房地产网络研讨会,并为大家带来最新的房市新闻和数据。欢迎注册参加并观看直播!本期我们还邀请到了Karen Mann,她是拥有43年行业经验的注册房地产评估师,来与我们分享现在这个特殊的市场为房屋评估带来了哪些挑战,点击这里观看。如果您有任何评论或疑问,请随时与我们取得联系,我们会非常乐意与大家交流讨论!