阅读2021年5月最新动态:五月美国房地产动态、暑期市场情况预测【拜登税改影响、房贷利率预测大调整、市场供应与需求】


本文中的信息来自我们的第18期湾区房地产市场网络研讨会,每月第二个星期三我们都会在美西太平洋时间下午4-5点进行直播,为大家更新房市动态,也会请到行业专家来与大家分享相关房地产知识,欢迎参加!本文的视频录屏可点击此链接观看,可选择中文字幕。


我们来看看全美房地产市场的大局形势。我们一直都有分享这个2021年房价预测数据,是不同机构组织对2021年全美房价做出的预测。抵押贷款银行家协会(MBA),他们上一期来了我们的研讨会,他们做出了非常激进的预测,他们预测2021年会有10.3%的涨幅。而CoreLogic的预测仅仅为3.3%。但是如果我们来算这些机构预测的平均值,涨幅约为5.9%。

有趣的是如果我们与2008年房贷危机前夕相比,因为有些人说 – 天啊,我们的房市真的太火爆了,房价实在涨的太快了,但是如果我们来与2002-2005年期间比较,当时平均年度涨幅为10.3%,而2017-2020年期间,平均年度涨幅为6.3%。所以如果你从这个角度来看,房价还是没有房贷危机前涨的那么多。

这里再次有一些来自别的机构的数据,这是2020年房价的实际涨幅。联邦住房金融局(FHFA)记录了10.8%的涨幅,CoreLogic记录了9.2%,而S&P Case-Shiller记录的2021年房价涨幅为10.4%。所以那些在2020年初买了房的人你们现在一定非常开心,因为你的资产在仅仅一年时间中就增值了不少。

如果我们来看看不同地区,全美从西部,到中部,一直到东部,你可以看到几乎所有都有两位数的涨幅,除了中西部,他们是个位数,分别为9.7%和8.6%,但是山脉地区的形势非常不错,而且令我惊讶的是新英格兰地区也有较大的房价涨幅。

这张表格是我今天做的,这其实来自于一张非常长的列表,包括了400多个美国城市,但是我就选了一些加州城市来看看我们的排名以及从1991年第一季度以来的房价涨幅。如你所见,Stockton以155.83%的涨幅排上了名。但如果你往下看,这是按涨幅(从低到高)排列的,我们有莫德斯托(Modesto),弗雷斯诺(Fresno),萨克拉门托(Sacramento),河滨(Riverside),马德拉(Madera),瓦列霍(Vallejo),尤巴城(Yuba City),圣路易斯奥比斯波(San Luis Obispo),奇科(Chico),洛杉矶(Los Angeles),安纳海姆(Anaheim)- 尔湾(Irvine)地区,还有圣克鲁兹(Santa Cruz),圣地亚哥(San Diego),当然还有旧金山(San Francisco)和圣何塞(San Jose)。自1991年第一季度以来,圣何塞硅谷地区比其他所有加州地区涨幅都要大。我觉得这很有趣。我觉得这些在90年代在圣何塞,或是任何这些地方买了房的人,都经历了非常显著的地产增值,这几乎涨了三倍。

现在另外一个问题是止赎,有客户问我们如何找止赎房,所以让我来给大家看看加州止赎备案的情况。处于法拍前宽限期的房屋数量比上个月减少了4.9%,比去年减少了78.8%。进入法拍阶段的房产数量比去年减少了73.1%。然后银行所属的房产减少了不少,不过当然我们有房贷宽限期,他们现在并不会去止赎。但是我觉得法拍前宽限期的数字是一个很好的指标。当客户问如何找到止赎房时,我们会告诉他们,现在止赎房真的不多,特别是这里我们的这块市场。所以我想展示这张图标来证明止赎备案的数量不是那么的多,所以我们也预测不会有很多止赎房的出现。

而贷款,我不知道大家有没有注意到,贷款利率上升了,对于利率,报道说:“30年定息巨额贷款经历了几乎一年以来最大的单周增幅,达到了2020年7月以来的最高水平。”我们已经讲了一年,每次房市动态更新中都有讲到,我们确实说了从2021年第二季度开始,我们会看到房贷利率的上升趋势,确实,它上升了。

所以你看,利率之前一直在下跌,但是一月份开始,它略微有所上升,而三月份房地美的30年定息巨额贷款利率达到了3.02%。

这是这个月出的房贷利率预测。你可以看到房利美 (Fannie Mae)做出了一些调整,在他们所有的预测上增加了10个基点。所以这也使四个预测的平均值上升了一些,现在2022年第二季度的预测平均值上升到了3.22%。而不是之前的3.17%。而四个机构对2021年第二季度的平均预测为2.95%。

然后,我们已经收到了最新的经济刺激方案,这是个好消息。因为这个1.9万亿美元的救济方案实际上“预计将帮助推动美国经济达到近40年来最快的年度增长,减少贫困,并重振通胀”。我对这个将帮助很多人的经济刺激计划感到非常高兴,但我认为我们仍然要对这个刺激计划的使用和分配方式有所防范。这是另一个我们可以谈论很长时间的话题:这将如何影响我们的经济。但让我们把它留到另一期网络研讨会来讨论,便我们可以更深入地探讨这个话题。

我来快速讲一下商业地产的情况,我想告诉大家圣何塞,特别是市中心,并没有放缓开发。这些都是圣何塞市中心的开发项目,特别是办公楼。如果你现在过去看看,谷歌村(Google Village)还在继续建造,圣何塞市中心正在开发很多A类办公楼。我们之前也确实分享过一个新闻,他们相信圣何塞将成为引领疫情后经济复苏的地方。如果你看商业地产市场,当然不要误会,办公楼市场仍然非常缓慢,你可以看到很多人仍然在租赁较小的办公空间,大家现在暂时不需要很多的办公空间。但是这些开发项目不会在今年完成,但是他们还是在推进建设,因为他们对圣何塞市中心的复苏有很强的信心,尤其是谷歌村正在继续发展。另外,Diridon车站还有湾区捷运系统(BART)的二期工程,它会从Diridon的加州列车(CalTrain)站一直延伸到圣何塞市中心以及圣克拉拉大学。所以这是未来10年的发展,圣何塞市中心会发生很多变化。

最后,是我们的多户住宅行情。从3月1日至3月6日,80.4%的租客缴付了租金。而2月份整个月有93.5%租客缴付租金。与去年相比,这个数字确实略有下降,但是没有少很多,只是一点点。所以形势比我们想象中的好一些。如果你上个月参加了我们的研讨会,上期嘉宾Jeff Burns说到了多户住宅的融资情况,他确实说最初我们很多人都以为会看到很多多户住宅房贷的预期止赎或是延迟支付,但我们并没有看到这有大幅增加。我们也继续帮助投资者为多户住宅提交报价,而且卖家出的要价非常激进,他们并没有下降太多。所以买家也意识到,他们不能再等得太久,因为他们真的希望能得到低利率的优势。所以我们还是有很多投资者仍然非常积极地对多户住宅进行报价。希望这能让你对现在的市场情况有一个概念,


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这期的研讨会中我们也请到了注册会计师(CPA)Tim Tikalsky与大家分享如何应对加州19号提案,也会讨论拜登的潜在税收计划,点击这里观看完整录像。

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