欢迎阅读本期的湾区房市动态!我们很开心与大家分享12月的房市最新数据。使人惊讶的是,12月我们非常繁忙。但是我们也听到很多关于2021年房市崩盘的传言,还有加州迁徙潮是否会导致房市崩盘?我非常乐意与你分享这些统计数据,来看看这到底会不会在2021年发生。除此之外,我想还有什么比向你们展示真实的案例分析更好呢?我会向大家展示我们12月提交的报价,你们可以看到市场上不同的地区和不同的房产类型的竞争性。我一如既往地欢迎大家的意见,请告诉我们你想听到什么信息,这样我就能为大家继续提供相关的教育信息。感谢您的阅读,我希望您会喜欢!也可以点击这里观看视频。


那让我们来看看湾区的房市统计数据。如你所见,圣克拉拉县独栋住宅的成交量与上月相比,左边是11月,右边是12月。11月的成交量比10月少,然后12月的成交量比11月更少了。公寓和联排别墅也是一样的情况。然而,成交量是比上一年,也就是2019年,多了的。之前成交价中位数也上升到了138.55万美元,但是12月比11月略微下降了6%至137.75万。通常来说,这是很正常的,因为12月的市场更缓慢。虽然对我们来说不是这样的,我们发现市场比上一个12月活跃很多。所以你能看到成交价比2019年12月高了11.8%,公寓也比2019年12月上涨了8%。但是如果大家看市场待售天数,我们还是有大约19天(11月)以及12月是22天。稍微长了一些,但并不算很长。与一年前相比,待售天数绝对是少了很多。当然,在圣克拉拉县我们还是看到公寓和联排别墅的待售天数略微长一些。

那么圣马特奥县(San Mateo County)呢?你知道,我们已经讨论了这个话题好几个月了。我们看到圣马特奥县的房价略有下跌,但有趣的是12月的价格比11月略微上涨了3%。所以房价是上涨了一点,然后待售天数从27天改为了30天,所以待售天数也稍微长了一些。然后我们也看到房源数量减少了3.15%。公寓和联排别墅的价格下跌了不少,话说回来,不管在哪个县,公寓和联排别墅的市场绝对都受到了更大的影响。所以你看到公寓和联排别墅的成交价中位数下跌了9.9%,它们在市场上的待售天数也长很多,但是12月的成交量上升了。虽然成交量多了, 但是价格也下跌了。那么我们一会也会来看看数据,来让大家感觉一下为什么公寓市场下跌了,还有现在是否是进入市场购买公寓的好时机。

这些是东湾的市场,东湾市场以及这是880通道附近,大家可以看到联合市,弗里蒙特,纽瓦克,一直到伯克利。我们看到房屋成交量下降了,当然12月的成交量非常少。我不知道大家有没有在看房源,但是每个我们交谈过的买家都说:天啊,没有能看的房子。这是真的,房源数量非常非常的少。房价也继续上涨,我们看到售价中位数从2016年的60万不到,涨到了现在的几乎100万。这是880通道附近的情况。

再来说说三谷地区(Tri-Valley),也是同样的情况,5月份的卖房量达到了顶峰,然后成交量就一直往下走,尤其是你可以看到,当时正值疫情期间,所以很多卖家其实都在犹豫不决,不愿意把房产放到市场上。但是,房价已经涨到了125.1万。

现在,“战场”上发生了什么?我们提交了什么样的报价?

如你所见,在洛思加图斯(Los Gatos),我们已经为一个单户住宅提供了报价,要价270万美元。有六个抢先报价,就是说他们不想等报价截止日期,直接报了价。最后,卖家决定等一等,在报价截止日那天,一共有14个报价并且售价比要价高出30万美金,高出了10%。

位于南圣何塞的一栋修缮房,要价是92.5万美元。它得到了30个报价,这是在圣诞假期期间。最终成交价比要价高出16%。另一个更新房,要价99.9万美元,收到了13个报价。大家可以看到修缮房很受欢迎,更新过的还是收到了很多报价。它的成交价居然比要价高出了20%,而且13个报价中8个超过了110万。正如你所看到的,南圣荷西在2019年和2018年没有这样的竞争,但现在你肯定会看到很多竞争,即使是南圣何塞地区。

现在在戴利城(Daly City),有一栋联排别墅要价106.5万,在市场上待售了106天,最终降价到98.8万,也没有收到报价。森尼韦尔(Sunnyvale)的联排别墅报价100万美元,他们确实拿到了6个offer,所以因为位置的关系,还是很有竞争力的。成交价比挂牌价高出5万多美元,也就5%左右。你可以看出独栋住宅和联排别墅的差别有多大。

圣何塞的一个公寓,要价是106.5万,它没有得到任何报价,而且他们降价了6%,现在还在市场上待售。还有一个在斯托克顿市(Stockton)的5个单位以上的公寓,要价76万,没有得到任何报价,经在市场上待售80多天了。

那么这个市场上到底发生了什么?你知道,房地产市场最近非常火爆,很多人都能够卖出房产。其实,我在想房地产行业的惯例是否被永久性地改变了?一个很大的变化当然是现在没有开放参观日了。而这之前是卖房子的主要方法,对吧?我们希望多做开放参观日,也希望吸引更多的人来参观。但是现在你不用做开放参观日,也可以收到那么多的报价,并且出售房产。其实在我眼中,没有开放日对业主来说更加安全,他们不用担心闲杂人等随意进入他们的家。相信我,我们以前做开放日的时候,人多人会来,我们会需要2个,3个,甚至4个经纪人来开放日,因为我们需要关注到所有的人,确保没有人偷东西。所以对业主来说是更加安全。对房地产经纪人来说也是更加安全,你知道,一个人独自坐在开放日的房子里是挺危险的。买家也能得到经纪人最好的代理,他们可以真正透彻地了解房产,并独自参观,并仔细地观察每个细节。其实我确实相信应该是这样的,这也是提升行业水平的途径之一,确保买家得到合适的经纪人的代理。

现在我们来看看住宅贷款市场。这是富国银行(Wells Fargo)今天的按揭利率,30年定息巨额贷款利率为2.875%,我们已经连续几个月看到这个利率了,但是它依旧保持得十分强劲。

这是不同机构给出的按揭利率预测。确实稍微有了一些变化,如果你仔细看,现在他们有一直到第四季度的预测了,之前我与大家分享的都只预测到2021年的第二季度。那么房地美(Freddie Mac)对四个季度都是同样的预测;房利美(Fannie Mae)预测在第三和第四季度利率会略有上升;抵押贷款银行家协会(MBA)认为从第二季度开始会有所上升,第三季度开始会上升到3.2%;全国房地产经纪人协会(NAR)也有同样的预测,他们也预测在2021年第四季度利率会上升到3.2%。那么大部分机构都预测按揭利率会开始上升,但可能不会大幅上升。

我知道很多人都在问2021年房市会不会崩盘。如果你搜索这个词,你会看到很多关于房市崩盘的视频。大家也都在谈论加州迁徙潮,很多人都在搬离加州。所以我非常想在这里讨论一下这些话题。

现在,你知道甲骨文公司刚刚决定迁出加州,对吧?这是大新闻,又一个科技巨头准备离开加州,但是别忘了我们这个地区确实还有很多其他科技巨头。甲骨文公司对迁离加州也是计划已久,而谷歌已经承诺投资10亿美元解决湾区住房危机,苹果公司也做出了同样的决定,他们承诺了25亿美元的计划,Facebook承诺投入10亿美元解决住房负担能力问题,最近他们又承诺投入1.5亿美元为硅谷最贫困的人建房。我与大家分享这些的原因就是这些大雇主,科技巨头,在湾区投资了那么多,所以我们这里还是有很多非常强大的公司。是的,我们确实有一些公司在离开,但其实如果你从百分比上看,其实还是没有那么多。虽然我绝对承认,有很多人和很多公司在搬家和考虑搬家,这是否真的会影响到加州房市?我认为这是最大的问题。所以我们继续看其他我想与大家分享的信息。

现在这里是来自CoreLogic的信息,说的是不同州的房价同比增长情况。出乎意料的是,没有一个州的变化是负的,也就是说整个美国范围内的所有州的房价都会有正的增长。

现在,这些是房价变化最大的10个州:爱达荷州、缅因州、印第安纳州、蒙大拿州、亚利桑那州、犹他州、新罕布什尔州、佛蒙特州、密苏里州和罗德岛州。右边的名单是CoreLogic认为有房价下跌风险的市场。它们是亚利桑那州的普雷斯科特(Prescott, AZ),路易斯安那州的查尔斯湖(Lake Charles,LA),佛罗里达州的迈阿密(Miami,FL),得克萨斯州的布朗斯维尔(Brownsville,TX),以及密西西比州的海湾港(Gulfport,MS)。这是五个有房价下跌风险的地区。我们也一再重复,这真的都取决于地区。即使在美国总体上房地产市场形势不错,但我们必须单独看待每个市场。

现在,当我们讲到房市崩盘,通常来说,当然基于很多经济数据,但是最终大量止赎将是导致房市崩盘的主要原因之一,这在2008年发生过。现在的情况是,当我们看全国业主资产,意味着有多少业主增加了他们的资产。在2020年第三季度,它的平均水平是10.8%左右。同比变化总共增加了一万亿美元。那么多少房产有负资产?负资产的房屋比例实际上下降了18.3%,也就是说在房产上欠了比房产价值更多的债的人少了,数据显示这在全国范围内减少了36.6万套房子。

所以你看美国人现在真的是坐拥巨大的资产,42.1%的房产业主都已经还清或没有房贷,58.7%的全美房屋至少有60%的资产净值,按揭房屋平均拥有净资产17.7万美元。我认为这个图表说明了很多问题,不仅仅是说我们有很多资产,也就是说,比如人们真的付不起房贷,他们有即将被止赎的风险,那么他们可以把房产放到市场上卖掉,以获得最好的价格。因为通常一个房产被止赎是因为它不能被放到市场上卖。所以很多业主还有的资产净值,这实际上让它更容易出售。第二就是说回来关于租房者与业主的区别,我们看到这是按揭房屋的平均资产,如果你还是决定租房,你就错过了建立资产的机会。17.7万美元的资产是很多的。

另外,我想给大家看一下房贷拖欠的比例。2010年经济萧条期间是9.3%,然后,正如你所看到的,当市场做得更好的时候,它下降到了4.4%。

我与大家分享这个的原因就是是因为2020年11月的拖欠率确实有所改善。目前仍有220万严重逾期的房贷,但是如果你看这里的数字,逾期超过90天,这是拖欠90天以上最多的前五个州,他们是密西西比州、路易斯安那州、夏威夷州、内华达州和阿拉斯加州。他们的拖欠率大概是5.61%到6.58%,跟我们刚才看的9%差远了。当然我们再次看到加州并不在其列。在最下面的图表中,你可以看到逾期贷款百分比的6个月改善度排列的前五个州。加州是前五个州之一,我们下降到了4.95%。这又是我们说的加州湾区市场,所以我们不认为大量止赎会成为导致2021年这里房市崩盘。

这是来自一个调查的数据,问的是在这270万业主中,你估计有多少会在房贷延期后继续支付贷款。调查结果显示为58%。

自我们上次与大家分享,房价预测也发生了变化。上一次我们分享了这些机构对未来12个月,也就是2021年的房价预测,现在他们略微做出了调整。你会看到Zelman从5.9%改成了6%,记得他们以前预测的是3%左右,后来到了5.9%,现在又上升到了6%;房地美(Freddie Mac)居然从5.5%降到了2.6%;全美房地产经纪人协会(NAR)从4.7%涨到6%;抵押贷款银行家协会(MBA)从3.1%降到2%;CoreLogic从0.2%涨到4.1%。所以同样的,虽然其中一些机构在预测上有所下调,但全部仍然预测房价仍然会继续上涨。

我真的很想和大家分享这张图,因为我输入了一些数字,来看看现在的买家和卖家的思路,如果他们担心房市会崩盘。于是我就想,我们来用数字说话。我们拿买一套150万的湾区房产作为默认方案来对比,首付20%,贷款金额120万,利率2.875%,那你的房贷月供几乎是5000美元。如果假设说房价会下跌10%,但是别忘了利率,2019年的利率就在3.875%左右,利率回升到那个水平是很容易的事情,当时我们还认为它是历史低点。那么,你的月供其实还是会微涨,仅仅因为利率增加了1%,尽管你的购房价格有所下降。你的月供会略微上涨2%。那么如果你继续等一等,房价确实上涨了,我们之前也看到了,如果提交一份报价,都会以10%的增量甚至20%的幅度上涨,会怎么样呢?下一轮你以157.5万的价格购买,那么20%的首付就是31.5万。即使是同样的利率,你现在的月供也涨了5%,达到了5227元左右。另外一种情况可能会是,好吧,我继续等,我们刚才谈到房价可能会继续上涨,我们就说房价涨了5%,利率只增加了0.5%,那么你的月供会有什么变化?你的月供其实会增加10%,也就是增加600美元这就是为什么我们看到竞争这么激烈,为什么大家这么积极,他们就是不想等到价格涨了5%,利率涨了0.5%,那每个月就会有600美元的巨大差异,那一年差不多就是7000美元。所以这就是我们看到市场上竞争激烈的原因。

好的,我们来看一下多户住宅市场的情况。我们这里有商业和多户型的房贷拖欠情况。好消息是我们公寓的拖欠率相比酒店和零售业还是比较低的。

另外,这是全国多户住房委员会(NMHC)的租金支付跟踪器。1月份,它显示的支付率是76.6%,但请记住,1月6日之前只有三个工作日。通常情况下,如果你看全月的结果,其实都在90%以上。

Marcus & Millichap曾对湾区的不同市场给出了一些评论。中贝谷地(Central Valley)市场的空置率创新低。圣何塞市场是大家认为在疫情后将引领回归的市场。

在旧金山市场,他们确实认为现在大家可能可以找到一些合算的交易。即使一些主要的科技公司因为经济衰退减掉了总共5.3%的职位,但是这些高薪工作应该有助于加速复苏,特别是当经济重新开放,科技工作者恢复餐饮和购物习惯的时候。

你会看到房价继续上涨,但是房租价格已经下降了不少。2020年已经下降了,其实他们预计会回升,但是涨幅会很保守。

一些人做了一个调查,问大家认为什么时候房租价格会恢复到每年4%的正常涨幅,很多人认为要到2022年到2023年,房租价格会超过4%的涨幅。

我想我们已经谈过一点关于租金管制的问题,我真的认为租金管制不是解决住房负担能力的办法,它其实为市场带来伤害。说到底,其实是住房供应的问题。这就是为什么我希望那些科技公司如果真的能够投入数十亿美元来帮助解决加州的住房危机,这将是最好的办法。

这里,我们知道我们会得到联邦的租金减免政策,只是我们真的不知道钱的去向。我们一直听说加州可能会延长暂停驱逐令,取消租金的消息一波接一波,那么我们该如何帮助我们的房东呢?

正因如此,我们今天邀请到了加州公寓协会(CAA)当地公共事务执行副总裁Joshua Howard。他会与我们分享加州租房市场的最新政策和暂停驱逐令状态。点击这里观看网络研讨会!如果您有任何的问题或意见,欢迎随时与我们取得联系