欢迎收看湾区房市动态,我很激动也有些伤心,因为这是2020年最后一次动态更新。在开始前,我希望大家可以订阅我们的博客。我花了很多时间来研究收集数据,最重要的是我想与大家分享一些真实案例,我们准备的报价都怎么样,我希望大家会喜欢这一期的内容。也可以点击这里观看视频版。


那就让我开始介绍房市动态,我们又有很多信息。我们想知道湾区房市到底是什么情况。

这是我们从七月就收集数据的加州5个县。现在11月了,正如大家所见,今年的新房源数量大大超过去年。特别是11月,我们有63%,通常特别是11月,新房源数量会因为节假日减少,但是今年是非常不寻常的一年,11月还有很多新房源出来。准备签合同的房产数量也是一个情况,大家也能看到大部分房产都变成了待售。“待售”和“或成交“的区别就是待售物业在报价中没有附加条款,意味着买家决定了要购买这个房产。那么你也可以看到这个数字与2019年相比上升了非常多。我们的成交量也几乎比去年多了20%。

这里我想给大家看的另外两张图。这是Santa Clara县2017-2020年的数据,显示了单户住宅,就是独立别墅的情况。如果你看2018,我觉得很有趣,因为如果你看这里的活跃成交量,它在2018年下降了,但是它在年底下降非常正常,然后它在2019年又涨回来了。那么如果大家记得的话,我们其实在2018年成交量很大,在年初价格也明显上涨了不少。然后临近2019年年底的时候,这再次是我们的房源量下降的时候,然后又上升了,但是价格其实是跌了。它没有上涨,如果你记得,2019年市场并不活跃。有趣的是我记得在房产参观日的时候,与很多买家交谈,他们都会跟我说同样的话。非常多的买家跟我说:我要等到2020年,房市崩盘了再买。

那么我们来看看2020年发生了什么。在2019年底,房源量再次下降了,年初的时候房源量开始上升,但是价格非但没有暴跌,它反而直线增长了。所以我们看到刚好在疫情爆发之前,价格上涨了,甚至在疫情之后价格并没有明显下跌,而是比较强劲的持续上涨。与2019年相比价格还是很高。

所以如果我们看右图,也是同样的。我们通过看成交价和挂牌价的比例来看市场上的竞争力有多强。还有就是物业在市场上的待售天数。2018年我们报价大约比挂牌价高12%,在Santa Clara县房屋的待售天数小于10天。2019年它直线下降了,大家的报价与挂牌价差不多,竞价没有那么激烈了。直到一月份,它又开始飙升,当然在疫情开始之后不能看房,它下降了。但是信不信由你,我们的比例在那个时候还是略微高于100%。然后一旦开始看房,它持续上升了大约4%。

这里我也想与大家分享,今天有新闻说Facebook计划斥资1.5亿美元在旧金山湾区市场为低收入居民提供2000套住房。众所周知,这里的房价上涨是因为没有足够的房源。那么Facebook准备投入这些钱来为低收入家庭提供2000套住房,而其中三分之一将会在Santa Clara县内。

那么这里我们在比较过去的两个月。如果你看Santa Clara县的独栋住宅,我们看到十月份有更多的成交量,十一月下降了一些,但是与去年相比还是比去年多了33.6%。同时公寓和连户住宅成交量比去年多了18.2%。但是与前一个月相比确实是少了,但是这很正常,因为十一月总是会少一些。但是如果我们与去年的正常市场相比,成交量还是很多的。房价中位数确实是略微下降了一些,单户住宅的价格中位数降到了138.55万,而公寓和连户住宅略微上涨到了83.9万。如果我们再次与去年比较,单户住宅上涨了10%,公寓和联排别墅的价格上涨了大约6%。而在市场上的待售天数,看看十月和十一月,10月是22天,11月是19年,都比去年卖得快一些。一年前,我们刚刚也提到2019年的市场并不活跃,待售天数分别为37和42天。所以今年与去年相比有很大的不同。

那么San Mateo县的情况呢?在San Mateo县价格确实在下降。在过去的几个月里价格逐月下降。这个月单户住宅的价格中位数又降到了165万,在市场上的待售天数也长了一些,是27天,而10月是22天,挂牌房源也较少。至于公寓,也略有下降。待售天数也有所增加,挂牌房源也比之前少。很有趣的是通常当房源量下降的时候价格因该会上涨,但是这里我们看到房源量比上个月少,价格下跌了一些,待售天数也多了。

东湾我一般会有每个城市的具体数据,但是他们暂时还没有发布这些数据,所以我只拿到了一些东湾房地产经纪人协会的信息,他们很好心地给了我一个大局观情况让大家直到11月销量有所下降,东湾房价全线双位数上涨,平均待售天数为18天,比San Mateo县好许多,待成交数量也相比2019年11月上涨了。

那么因为我没有能够给大家提供非常多信息,我想为什么不给大家看看我们实际上的报价竞争力,在实际战场上的情况怎么样。我选了几个房产的数据来给大家看,这样你们能大概知道市场上的竞争力有多强。这些不是我们所有出了报价的房产,但是我觉得这些是大家值得注意的。比如在Santa Clara县的Saratoga,两套需要修理的独户住宅,一套开价180万,另一套130万。180万的需修理房产收到了60多个报价,具体我们不知道怎么样,但是经纪人说远远超过了210万,而且有60多个报价。而这套更疯狂,当然在Saratoga,130万的挂牌价是非常低的,这是遗产拍卖,它的披露文件被下载了501份。这显示了有多少人想在Saratoga买房。这两则案例让我们瞠目结舌,天呐,这是很多人在竞价。想象一下,只有一个人能买到这个房产,而另外59个没有。

圣何塞东部也是一样的情况,挂牌价79.9万,他们收到了32个报价,其中7个报价是90万以上的,我们不知道成交价多少,因为他们刚刚要签合同了。Union City独栋住宅开价97.5万,收到了17个报价,成交价114万左右。东湾的San Leandro,也是独栋住宅,开价85.8万,收到14个报价,最终超过了一百万。然后Fremont的独栋住宅,开价99.8万,收到了13个报价,成交价几乎120万。那么现在多单元住宅的市场怎么样?Stockton的15单元住宅,挂牌价160万,它没有收到报价,所以我们提交了一份,我们的报价是140万,他们还价到了155万。这只是一个例子,我们一直说,现在多单元住宅的买家或投资者准备报价时非常谨慎,他们非常保守,而卖家还是坚持他们的价格,所以现在多单元住宅市场上买家和卖家的期望值绝对有一定差距。所以我觉得大家会对这些数据有兴趣,因为是真实实例。这些是我们过去几周帮助一些客户准备的报价。

好的,那让我们来看看realtor.com说了什么。如果你们其中有人想选一个市场来投资,这里是realtor.com的首席经济学家Danielle Hale建议的10个市场。令人惊讶的是前两个在加州,虽然大家都说房价以及涨了那么多,那么疯狂,但是看这里,她推荐的第一名是Sacramento,因为她相信在2021年会继续上涨。她预计圣何塞硅谷地区会增长10.8%。Charlotte会上涨13.8%,等等。这些是realtor.com首席经济学家推荐的市场。这些市场有良好的发展态势。我们也绝对非常激动地看见圣何塞,Sunnyvale,Santa Clara地区还是最强势的市场之一。

那么房贷的情况怎么样?我们的房贷利率一直保持在较低水平,在Santa Clara县30年固定利率巨额贷款利率为2.875%。我知道我们有时候也听客户说他们得到了非常低的利率,一定要确保问一下年利率是多少。因为他们可能会收取很多手续费,年利率包括了利率和手续费,所以它其实才是真正的利率。我们见过一些,比如这个利率是2.875%,年利率是2.971%,但是如果有其他人报出利率2.5%,但年利率是2.95%,那么你知道它其实是比这个要贵的。所以我想确保大家知道当你从接待员那里得到报价的时候,一定要问清楚手续费和年利率。

那么2021年房市会否崩盘?我知道我刚刚讲了realtor.com推荐了哪些有涨势的市场,但是我看到YouTube到处都在说2021年房市会崩盘,那么我不知道大家有多少位经历过2008年的市场,我想了一下,哇,那是12年前的事了,但是我觉得跟刚刚发生的事一样。我记得我对当时的止赎潮感到非常震惊,看看这篇2009年的文章,在2008年止赎上升了81%,创历史新高。我当时已经从事房地产行业,我可以告诉大家当时我的交易几乎100%都是止赎房,即将面临止赎的房产,或是短售屋,极少能在市场上看到正常销售的房产,当时的情况有那么糟糕。这篇文章说当时2008年发出了310多万份止赎档案。

那么比起2008年,现在的市场情况如何?我们来看看,这是Black Knight的数据,我们看到2020年10月的数据。大家看到这些是2008年至2012年的数据,那时候逾期贷款档案数量大约是平均600万左右,市场上的贷款档案总数大约是5千多万左右。那是不小的数字,而我们来看看现在的情况,我们市场上还是有大约5千3百万贷款档案,截止10月31日,逾期贷款总数大约为360万。我以我觉得这很有趣,如果大家看疫情发生之前,二月份我们有几乎200万的逾期贷款档案,这是非常少的,比较别的年份几乎是最低的数字,除了2020年1月份。相对来说我们市场上的逾期贷款总数是非常少的。我并不是说我们市场情况非常好,而是想说逾期贷款的总数绝对是减少了,与疫情前相比它确实是多了不少,但是如果我们对比2008年至2012年,当时止赎的数量正是房市崩盘的原因,我们现在远远不及当时的数量。然而,我们现在市场上确实有很多房贷延期支付档案,所以我想分享下一张图表。

这是全美的房贷拖欠率,就是说大家没有及时付房贷,他们拖欠了。我们确实看到它上升了不少,然后又下降到了6.44%。我们的平均值是4.54%,所以现在拖欠率绝对是高的,但是它下降到了3月以来的最低水平。

我还想分享一下这张来自Black Knight的图,“10月房贷表现数据初探”。我上个月与大家分享了这张九月份的图,现在十月的,大家看到房贷拖欠率继续下降了,严重拖欠案例也有减少了6万4千起,而预付率,人们重新开始付房贷,他们之前进入了延期,而现在来继续支付房贷,上个月多了12.7%,十月份也再次上升了4.13%。

那么现在我们知道了全国情况,我们来看看哪些地区的拖欠率最高。当然我们对加州最感兴趣。大家可以看到,这些绿色圆点代表它们在全国平均数以下。如果你看拖欠率最高的10个市场,有拉斯维加斯,迈阿密,很多佛罗里达州的城市,得克萨斯,路易斯安那,纽约。然后拖欠率最低的有,看看这个,圣何塞是50个城市中的第49名,所以我们的情况真的并不是很糟糕。

我们也看到底特律的改善幅度最大,46%的由于疫情而增加的贷款拖欠已经被消除。而在加州,我们看到萨克拉门托,河滨市以及圣地亚哥的改善最大。那么全国的恢复率大约是30%。拉斯维加斯是受疫情影响最大的城市之一,它的失业率是全国最高的城市之一,还有大约6.3%的借款人逾期未付房贷。同时佛罗里达,得克萨斯以及东北地区市场也受到了严重的逾期贷款的影响。

那么止赎的情况怎么样?我想提醒大家延期支付房贷并不等于止赎。延期支付期间你还在跟银行协商,银行也还没有收回你的房产。我们有客户说你能不能讨论一下止赎的情况,那么我想跟大家分享一些数据。现在止赎最多的五个县是Humboldt,Plumas,Calaveras,Mendocino和Kings。在圣克拉拉县每2万5千个房产中有1间被止赎,San Mateo县的止赎概率大约为1/34000,Contra Costa县是1/17000,Marin县大约是1/16000,Alameda县有大约1/14000,San Joaquin略微高一些,大约每8250个单元中有1个被止赎。所以正如大家所见,这些数据并不糟糕。

再次说到利率,这张图直观地告诉我们利率的情况。现在确实是历史低点,30年贷款现在绝对是历史地点,自从2011年,但甚至之前,2007年,2008年,当时30年的贷款利率大约是6%至7%。

然后房地美的预测显示2021年的利率会保持在大约3%,房屋销售量也会继续保持强劲,2021年的房价增长率会是大约2.6%。

这里是房利美的预测,他们预测直到2022年,30年固定利率会保持在2.9%,5年可调整利率为2.7%。我就在想,如果只是20个基点的差别,为什么不去贷款30年而是5年呢。他们也再次预测房价中位数依然会继续上涨,住房单位数量也会有非常缓和的增长。

那么多单元住宅呢?12月有75.4%的租客按时支付房租。这实际上比上个月低,大家也看到75.4%也确实比疫情前低。我意识到这是12月1日-6日的数据,这是星期二到星期五,其中有个周末,这正是租金支付率低的原因。如果他们包括更多的天数我们估计会看到更高的数字。但是十一月底,他们计算了当时的租金支付率,截止11月30日有90.3%。

现在这里是世邦魏理仕研究所的2020房市展望,Richard Barkham是世邦魏理仕的全球首席经济学家。他说,2019年的房租管制政策其实对房地产市场并不有利,也不是解决住房成本过高的办法,增加住房供应才是真的解决方案。那么大家知道, 在纽约,加州和俄勒冈都有很严格的租金管制。我们也看到,这些地区的租金管制越严格,历史上来说租金也上涨得越厉害。他也表示,以市场表现和投资回报来说,在郊区购买或建造依然是最好的选择。郊区多单元住房会比城市有更优秀的表现,将有更低的空置率和更高的租金增长。所以如果你在寻找投资性物业,现在是去郊区看看的好时机。

Marcus & Millichap也有圣何塞地区的市场报告,他们确实相信圣何塞会在这次卫生危机后领先恢复。而支持投资活动的选民也否认了税法的修改,比如说21号法案和15号法案,他们也拒绝了更严格的租金管制,15号法案如果通过了的话,这会基于市场价对商业地产进行征税,而不是成交价,这其实会造成很多消费产品的价格上涨。

好的,我们也讲到了住房短缺问题,在旧金山湾区我们还是缺少44.1万住房单元。

这些图我上个月其实说过了,你知道,我们讨论到货币供应量增加了,加上直到2021年的低利率,这会导致美元贬值,这也是实物资产需求会增加的原因。就外国投资者而言,由于美元贬值,加上美国相对别的国家来说还是稳定的投资市场,我们会看到更多的外国投资者。

这是上个月的幻灯片,但是我想分享一下这篇我刚看到的文章,这跟我上个月说的一样。它说,外国投资者将涌入美国房地产市场,富裕的外国人对在纽约,洛杉矶,旧金山和其他城市有巨大的买房需求,拜登胜选的消息一出,一些人就开始给他们的理财经理打电话。


那么我知道拜登胜选让很多人都开始想到底会发生什么,因为显然,他最大的提议之一是这些税收变化,这就是我今天请到了我的好朋友Tim Tikalsky的原因。他是注册会计师(CPA),国际注册商业房地产投资师(CCIM),也是Sensiba San Filippo的税收长官。Tim在本期的网络研讨会中会与大家讨论关于房地产的税收政策以及给业主和投资者的年底税务筹划建议,大家可以在这里观看。如果您有任何疑问或评论,请随时与我们联系