欢迎阅读Haylen的本月湾区房地产市场动态资讯!美国大选刚刚落幕,又有最新消息称新冠肺炎的疫苗也即将完成研发,这些都将如何影响我们的房地产市场?这个月我们做了非常详细的调查和研究,收集了各个权威组织的数据,最终得出以下结论。大家也可以点击这里观看视频,可选中文字幕。


这些是湾区5个县的汇总数据,我们从五月份就开始叠加这张表,如果你看五月的数字,之前都是红色的。但是现在,我们看到一直到十月都是绿色的数字。以及如大家所见,我们的房源相比去年增长了40%。我们也继续有很多开始签约的房产,与2019年相比我们也有更多的成交量。

如果我们来看看这张图,它在比较Santa Clara县的独户住宅和公寓。如果我们来看这个黄色的圈,来比较一下待售天数。这是独户住宅,待售天数都小于10天,它们只在市场上停留10天。而现在公寓房在市场上待售天数略微长一些,我们在过去的几期中也说道,大家改变了他们的生活方式以及买房偏好。现在大家真的都在看独户住宅比较多。而且如果我们来看去年的情况。去年我们都经历了房市的放缓,但是一到了一月份,我们其实看到这些房源变得更有竞争力,单户住宅和公寓都是一样的情况。去年我们看到公寓房(的成交价报价比)大约是99%到100%,但是在年初,疫情开始之前,疫情还没有开始的时候,公寓房的(成交价报价比)上升到了102.6%,而单户住宅上升到了105.5%。但是当然,疫情开始了,就地避难也发布了,大家可以看到五月份所有数据都降到了0,因为当时我们停止计算市场上的待售天数,大家不能去看房。但是五月份之后我们返工了,虽然没有疫情二月三月前那么气势汹汹,你可以看到单户住宅一直在回升,平均成交价报价比大约是103.2%。公寓的竞争没有那么激烈,大约100.8%。公寓的平均成交价不比报价低,但也不比报价高很多。

这里我觉得很有趣,这张图是历史上的总房源数量,从2003年开始整整17年的累计数据。与其他年相比,我们还是在历史低点。2012可能是最低的年份之一,但是大家看到2006,2007和2008,我们的房源数量都不少。现在我们的房源确实比以前少了很多。

这里我们来比较一下Santa Clara县的数据。这些是2020年九月份和十月份的数据比较。九月份我们看见成交量上升了,而十月份单户住宅的成交量相比上个月再次上升了。公寓和联排别墅也是一样的,成交量都上涨了。更不用说,成交量比2019年还要多。十月份单户住宅的成交量比去年多了32.9%,公寓和联排别墅的成交量也比去年十月多了13.4%。价格中位数也一直在上涨。在Santa Clara县,单户住宅的价格中位数是144.5万,比去年高17%。而公寓和联排别墅价格比去年上涨了2.7%。

San Mateo县有一些不同,大家看到San Mateo县从上个月开始价格开始有所下降。上个月单户住宅的价格中位数是177万,这个月再次略微下降到了168万,大约是4.9%。但卖的还是很快,平均待售天数是22天。这里确实有了更多的房产成交量,成交量大约比上个月多了16%。公寓房也一样,价格下降了。所以我觉得很有趣,特别是我们会在下几张幻灯片中看到。

这些是所有东湾的县的数据,他们有很大的不同。东湾的大局是,待售房产数量减少了30%以上,成交价中位数上涨13%,平均待售天数18天,待完成销量上升了49%。如果我们来看880通道附近,你可以看见全是绿色的,它们的成交价格上涨了很多,Albany上涨了20%,Union City上涨了24%,这里是West Contra Costa的数据,我们可以看到El Cerrito上涨了33%,San Pablo上涨了26%。而Central Contra Costa也上涨了不少,很多都上涨了两位数的百分比,除了Martinez和Clayton只分别上涨了1%和4%。

我们来看看Lamorinda,那里上涨了14%至30%。Tri-Valley这边上涨了8%至Alamo的47%。这里我们也看到Antioch, Brentwood, Discovery Bay, Oakley 以及 Pittsburgh也都上涨了两位数的百分比。

所以如前所述,东湾房价上涨了不少,而且我们确实注意到人们正在搬离房价较贵的地区。实际上在我们与客户交谈的时候,很多会说他们在旧金山或是半岛工作,但是我们认为东湾更经济实惠,因为我们现在不用去办公室上班,我们可以选择在家办公。所以他们更偏向于花更少的钱来买更大的房子,而不是留在半岛。而通过刚才这些数据我们肯定是可以看到这个趋势。

现在说到房贷,很多人问2021年是否会有住房危机?那就让我们来看看这些按揭数据。事实上,九月份房贷拖欠率下降了3.1%,严重拖欠案例少了4.3万起,严重拖欠指的是拖欠超过90天,而提前偿付率其实上涨了12.7%。这些是房贷软件分析公司Black Knight的数据。我很喜欢看他们的报告,因为他们会提供大量的数据。

那么大家来看看这张图,我特别喜欢看这条绿色的线,它显示了有多少新的贷款被拖欠,比如说被拖欠了30天以内。这里九月份的数量其实已经降到了2019年的水平,也肯定是疫情以前的水平。甚至这里疫情前,二月和三月,都没有九月份的数字低。所以我觉得这很有趣,市场上有更少的新贷款拖欠的情况。

好的,那么房贷延期计划呢?很多人都在谈论房贷延期。这里是我想给大家看关于房贷延期的两张图。这张图展示了所有不同的贷款计划。比如说我们来看这里说了什么,最强劲的是投资组合和私人证券持有的贷款,而它们比上月下降21%。同样的,这些深色区域显示了有多少回到正常支付的房贷,所以这些已经不在房贷延期的计划内了。至于投资组合和私人证券,41%开始重新履约贷款。而这里,政府发起企业的房贷延期计划它们下降了18%,而42%开始重新履约贷款。但是如果你看联邦住房管理局贷款和退役军人房贷,看到的可能是最小的14%的跌幅,所以比投资组合和私人证券少,也比政府发起企业贷款少。这里也说,21%的退伍军人房贷借贷者正在重新履约贷款,这比投资组合和政府发起企业贷款要少,约是21%,而且很多退伍军人贷款的首付为零。27%的联邦住房管理局贷款借贷者在重新履约,只有6%还清了他们的贷款。联邦住房管理局也有一个3.5%首付的贷款计划,所以很有趣的是我们看到,很多首付较低的贷款计划有更多的房贷延期计划。那么如果我们再次回到湾区来看,这里并没有那么多的联邦住房管理局贷款和退伍军人贷款项目,所以贷款延期对我们的影响并没有那么大。 

我们再来看这里的各州排名,这是关于未及时还款人数。加州实际上是人数较低的州之一。加州贷款拖欠率是5%,而全国范围是6.7%。止赎率是0.1%,而全国的止赎率是0.3%。所以我们是比全国水平低的。这个未及时支付率也是一样的,全国水平是7%,而我们加州是5.1%。尽管与之前相比这些数字确实上升了一些,但是如果我们与全国水平相比,我们是比全国的水平低的。说回来,如果你在外面听到很多新闻谈论房地产市场,我想提醒大家一定要确保你看的是当地的新闻。尽管我们在谈论加州,加州也很大, 有很多不同的市场。湾区的市场和南加州的市场是很不一样的,所以我这里只是大致讲一下加州的情况。

然后房地美出了他们对2020年和2021年房屋销售量的预测。大家可以看到,他们在预测更高的销售量,这意味着会有更多的人出来买房。他们也预测房贷利率会比以前更低一些,你看2018年是4.6%,2019年是4.0%,2020年是3.2%,而2021年会降到3.0%。那么房价涨幅,2018年的涨幅为5.1%,2019年的涨幅是4.2%,而2020年他们调整到了5.5%,但是2021年的涨幅比较缓和。我知道很多人在想,2021年会不会是一个过渡期,价格会不会略微下跌,我认为房价还是会继续上涨一些,我也会谈谈为什么我觉得会略微上涨,但同时涨幅不会太大,正如房地美在这里预测的一样。

但如果你看看别的组织,这是他们的预测。Zillow预测房价会上涨7%,Zelman预测涨幅5.9%,如果大家记得上一期我们讨论的,他们将预测提高了一倍,从好像是3%增加到了5.9%。房地美5.5%,全国房地产经纪人协会4.7%,房价预期调查3.7%,抵押贷款银行家协会3.1%,CoreLogic最保守,预测0.2%的涨幅。

这些是抵押贷款银行家协会预测的房贷利率,2021年会略微上升到3.3%,2022年3.6%,2023年3.9%。

那么多户住宅市场怎么样?我们都很担心租户不付房租,尤其是现在有驱逐暂停令。

这是全国多户住宅住房委员会的缴租跟踪器,它显示80.4%的租客都在继续付房租。如果我们放在这里与2019年并排对比,其实跟2019年的形势非常相似。虽然我们看到七月份有明显下降,77.4%,但是我认为总的来说80.4%与2019年的情况是契合的。

那么就业和供应趋势以及租金上涨预测呢?内陆和Sacramento在租金同比增长方面领先于我们的前30个市场排名,同时邻近的洛杉矶和旧金山继续承受着租房者迁出的冲击。内陆的平均租金价格比洛杉矶低23%,而Sacramento的平均租金价格比旧金山低34%。这就是为什么我们看到很多人由于疫情关系以及在家办公,他们搬离旧金山去更廉价的地区。十月份,全国的失业率降到了7%以下,我们也看到拥有学士或以上学位的工作者失业率较低。

这里是Yardi,大多数物业管理公司用这个软件,所以他们可以收集很多数据。他们在这里说,政府可能会有新一轮的经济刺激措施,但鉴于国会的分裂,总的方案会比参议院翻转民主党的方案要少。对公寓业主和物业管理而言,额外的刺激措施和支付给居民的失业补贴将有助于弥补住房成本,尤其在事业最集中的劳动力住房领域。所以再次我们最担忧的事情是如果失业率很高,大家付不起房租,而这最终会导致业主付不起房贷,然后房产会被止赎,这将会导致很多住房危机。现在我们知道拜登是候任总统,他有一个挽救经济的应急计划,大家可以去他的网站上看一看,他也有一直在谈论的新的经济刺激措施。因为现在参议院大部分还是共和党,我们也相信这些经济刺激措施有希望被通过。所以我们也希望这些经济刺激措施计划能帮助我们的租客和房东。 

那么我们说到了驱逐暂停令,驱逐暂停令对很多人来说都有点可怕,它造成了很多人迫不得已买房,很多卖家表示他们实在是付不起房贷,只能卖房。而对买家来说也是一样的,他们也不愿意买,因为不知道会发生什么。大多数房东其实都愿意与他们的租客协商,但是同时他们被夹在中间,失去房子是得不偿失的。所以额外的住房和食品开支经济刺激计划来保证租客可以支付房租是非常重要的,这也能保证房东和租客继续保持健康的经济关系。

那么最后,关于湾区房地产市场,我想很快地说一下这些我们刚看到的提案,15号提案,对工商物业增税,没有被通过。因为如果这个提案通过了,肯定会增加消费成本。19号提案,修改房产税,具体是针对自然灾难受害者。这很重要因为它会帮助老年人和自然灾难受害者迁移到更合适的地方。21号提案是实施租金管制,它没有被通过,但是如果通过的话,它会限制对新租客的租金,这就会阻碍房东打理维护他们的房产,从而使房产变得陈旧,也会组织新的投资者来加州投资。所以我很高兴21号提案没有被通过。

在湾区我们还是有住房短缺的问题。截止10月24日,我们需要44.1万住房需求,区域住房需求评估(RHNA)正在筹划并要求各当地政府尽最大努力鼓励住房发展。在加州,他们允许各个当地政府来各司其职,而不是颁发州际法律来鼓励各个城市来建更多的住房。

因此,大家看到这里,加州大学伯克利分校做了研究,对比洛杉矶和Fremont的开发成本和费用,开发成本在这些城市之间竟然会有那么大的差别。他们对比了洛杉矶, Sacramento, Roseville, Oakland, Irvine和Fremont。基于你在那个城市开发,你会有非常非常大区别的开发成本。你知道,我们有时候与开发商交谈,很多开发商确实说由于成本,他们不愿意在某些城市开发。

然后因为我们在印钱,这些储备金增加了不少。货币供应量从3万亿增加到7万亿。

由于这个,再加上低利率,美金会贬值,正因如此,更多人会考虑购买实物资产。至于外国人,我们应该会有更多的外国投资者,因为当他们在全球比较的时候,美国还是相对比较稳定的投资。

最后,关于疫苗,如果疫苗出来,更多的卖家会更愿意出售他们的房产,所以房源数量会增加一些。这就是为什么我认为在2021年虽说我们会继续有很大的需求量,但是我们也会有更多的房源,所以房价的涨幅不会那么大,但还是会适度上涨。


我们希望这期的房地产市场资讯对大家有所帮助,如果您有任何评论或者疑问,欢迎与我们取得联系。本期的网络研讨会中我们也请到了著名律师Jeff Lerman,他专注与房地产投资,并自身作为投资者,为我们提供了不少关于以合作伙伴方式投资房地产的信息,您可以点击这里观看。