阅读由Helen Chong发布的福布斯原文

你知道吗?根据美联储2020年9月的报告,美国家庭的平均净值是74.9万美元,而美国家庭的中位净值是12.17万美元。中位数和平均数的主要区别在于,中位数看的是整组数字的中间值,所以这更能体现一个典型家庭的情况。这也显示了美国财富的巨大差距。此外,根据报告,房主的净值中位数为25.5万美元,是租房者净值中位数6300美元的40倍。所以,如果你想寻求更大的财务保障,为什么不成为房主或房地产投资者呢? 

在之前的文章中,我曾分享过一个不用出售公寓楼的翻牌策略,让我在5年内赚取了超过100万美元的资产。我从银行账户里连5000美元都没有,到拥有超过100万美元的资产,而且此后还在不断增长。有些人可能会认为,你必须买一栋大楼或拥有许多单元才能达到这个结果。事实上,你只需要一栋5个单元的公寓楼就可以做到,因为一旦你的住宅楼拥有5个或更多的单元,估值方法就会基于地产的净营业收入。    

让我们分两种不同的情况,看看你如何使用净营业收入估值法来收益100万的价值:

低资本化率市场高资本化率市场
单元数515
资本化率4%7%
购买价格 ($)2,000,000975,000
净营业收入 ($)80,00068,250
当前租金 ($)2,100585
5年之后
潜在租金 ($)2,800 975
净营业收入增长 ($) 42,00070,200
价值增长 ($)1,050,0001,002,857
*假设:总开销比例为35%

正如你所见,你可以将一栋5个单元的楼房的潜在价值增加100万美元,就像一栋15个单元的楼房一样容易。这些类型的楼房通常为一个小投资者或极少数投资者合伙所拥有!你能想象仅仅投资一栋楼就能在五年内成为百万富翁吗?如果你现在不这样做,会错失哪些机会?我不是在教你快速致富的投资策略,而是给大家演示如何在合适的地段选择合适的房产,让你的财产增值并在未来短时间内成为百万富翁。  

那么,新投资者最常见的两个问题是:“我该如何开始?”我在之前的文章中已经谈到了,“我应该在哪里投资?”。

让我们来讨论一下在哪里投资会让你有可能在5年之内来实现你的100万美元的资产增长。在过去的10年里,我一直建议我的客户去探索新兴市场,这些市场和互联网上报道的热门市场不一样。要识别新兴市场,你应该考察几个特征。房产应该位于:

  1. 高就业增长区一小时范围内
  2. 住房成本高增长区一小时范围内
  3. 一个财富和金钱净增长的县内
  4. 一个领导层提供强有力的激励措施的城市,包括税收抵免、综合再开发计划以及吸引投资者和留住居民的创新方法。 

到处都有新兴市场,而很多人都忽略了自家后院的新兴市场。我们公司位于硅谷,是全美最贵的城市之一(也是资本化率最低的城市之一)。当我们在2016年开始向投资者推荐Stockton市(距离硅谷约1.5小时车程)时,其他房产中介认为我们是疯了。他们只听说过它在经济低迷时期经历过破产,在房贷危机期间,它曾被称为止赎之都。然而,Stockton符合我们作为新兴市场的标准,因为:

  1. Stockton距离旧金山/Oakland地区、Sacramento(加州首府)和Modesto约一小时车程,这三个城市的就业率都在高速增长
  2. 这三个周边城市的住房成本,包括房价和租金,在过去几年中都呈爆炸式增长
  3. Stockton市位于San Joaquin县内,其年AGI(调整后总收入)收益达15.5亿美元
  4. 2017年Stockton市为125名居民提供了每月500美元的全民基本收入。虽然这只是一个很小的样本,但这是为恢复Stockton的经济能力所做的巨大努力。同时,他们的2040年全面总体规划也为市中心地区制定了具体的发展计划。

经过调研,我们在2016年帮助客户以63万的价格买下了一栋12单元的楼房。他提高了租金,并最终在短短18个月内以110万美元的价格出售。如果他重复这个过程,就可以在不到五年的时间里赚取100万美元的资产。2017年,Stockton被评为美国五大投资城市之一。单价从2016年的5万美元/套,到2019年已经超过10万美元/套。这就是理解投资新兴市场的好处的力量。

读完了这篇文章,你一定会被通过房地产投资创造100万美元财富的机会所吸引。请记住,你拥有改变生活的权力,你只需要应用我在这里与你分享的概念。你是那个让你的热情推动你走向目标的人。通过我的文章,视频网络研讨会,以及咨询服务,我希望这些渠道之一能改变你的生活,让我成为你房地产投资旅程的一部分! 祝您投资愉快!