欢迎来到十月湾区房市动态更新博客! 这个月,我们收集了大量的统计数据,回答了一些最常见的问题,包括房贷延期、选举以及美国经济对房市的影响。点击这里观看带有中文字幕的视频。

在本期的湾区房地产网络研讨会中,我们还邀请了San Jose的经济发展部门的Nathan Donato-Weinstein来与我们分享本市在疫情期间促进机会和经济增长的计划。你可以在这里观看完整的网络研讨会录像。


我想在这里给大家看一看,我一直在叠加这些数据,你们可能已经看过了,但是正如大家所见,我们现在做的非常好。我们继续增加了更多的新房源,而九月份,大家也可以看到跟2019年比成交量也更多了。这些是湾区五个县的统计数字。

现在如果我们来看一下这张图,是Santa Clara从2019年6月到2020年10月的所有住宅。你看绿色代表的是在市场上待售天数的中位数,去年它在市场上待售的时间更长,几乎是今年待售天数的两倍。如果你看一下人们的报价,市场竞争有多激烈。去年的竞争没有今年激烈,今年我们绝对有更多竞争,更多的多重报价。接下来,我们将向你解释为什么会出现这种情况。

我觉得非常有意思的一件事情是,在2020年1月,还有2月,以及3月的时候,报价售价比例已经跳涨了这么多。所以大家真的,甚至在COVID之前就已经开始买了,他们已经非常积极地出来买了。我们会看一看为什么会出现这种情况。

这是另一个图表,我们要看一下成交数量和新房源的数量,我们看到肯定是有更多的新房源,我们也看到在Santa Clara也有非常强劲的成交数量。

而这张图向我们展示的是所有的销售价格中位数与活跃房源数量的对比。那么这条绿色的线显示,从2003年开始,销售价格中位数一直在上升。我们经历了一些不景气的时段,比如2009年,但是你看到2013年左右我们已经回到了之前的峰值。从那时起,它已经大大超过了之前的价格。而活跃的房源数量,如你所见,实际上已经下降了。我们现在的供应量真的是处于一个历史低点。我们有那么多需要买房的人,但是我们没有足够的房源来卖。这就是为什么市场一直在推高价格的原因,因为很简单——供求关系。当供应量低的时候,价格就会上涨。

这是上个月和这个月的数字的对比图,由Santa Clara房地产经纪人协会提供的。大家看到Santa Clara的单户住宅,这个月的成交量比上个月多,而与去年比较,我们比去年多了36%。另一边是公寓的数据,我们的公寓的成交量也多了36%。销售价格的中位数是140万,单户住宅的销售价格中位数达到了140万,公寓的销售价格中位数是80万。单户住宅的价格上涨了,但是我们看到公寓的价格下跌了。我们一直在跟很多客户解释,因为就地避难的原因,大家花很多时间在家里。你意识到现在确实需要一个更大的空间,还需要你自己的空间,少一些公共区域。所以这也是为什么我们注意到现在买家在寻找独单户住宅而非公寓的巨大转变。

现在San Mateo County这里,你会发现其实价格下降了。8月份的销售价格中位数是181万美元,但是这个月它下降到了177万,而他们的销售仍然非常强劲,他们还是有很大的成交量 —— 单户住宅9月份成交430套,而8月份成交388套。公寓的价格也下降了一些,市场上的待售天数略微多了一些,但是公寓的成交量还是比上个月的多。

这是东湾房地产经纪人协会提供的数据。它涵盖了众多的城市,所以我在这里就不一一介绍了。但是大家可以看到,相比2019年,你看都是绿色的数字,这些都是销售价格的增长,所以你看从去年开始都是涨了不少的。

从比较内陆的城市一直到北湾区都是同样的,大部分的售价也都涨了,唯一只有Moraga的售价略有下降。

现在,经济市场的最新情况如何?会有什么变化?那么多客户,那么多买家,甚至卖家都在问我们——你对市场怎么看?你知道,你觉得市场会下滑吗?我听传言说因为大选,因为房贷延迟计划它会崩溃,那么我想通过这些幻灯片来回答这些问题。

最有趣的事情之一是,从一开始,所有的这些经济学家,你也会在YouTube视频上听到,他们一直在试图预测我们将处于什么样的复苏形态。我们是否会处于V型?W型?U型?L型?现在政治家门在谈论K型。

正如你在这里看到来自房利美的观测,而房利美实际上被评为最准确的预测者。他们说说这会是更像V型的复苏。

而就在几天前,国际货币基金组织的首席经济学家接受了CNBC的采访,她是这样说的:

“我们的基线假设是没有进一步的刺激措施。我们做过计算,如果有一个和CARES法案规模差不多的刺激措施,我们将在2021年增加约2个百分点的增长。这意味着美国不是在2022年回到2019年的水平,而实际上是在2021年会更快地回到2019年的水平。”

所以,我们是否会得到经济刺激计划,是我们经济如何复苏的一个非常重要的考虑因素。

那么大选呢?大选是否会影响房地产市场?Meyers研究所的首席经济学家Ali Wolf是这样说的:

“然而,历史表明,经济放缓主要集中在11月。事实上,总统大选后的一年是四年周期中最好的一年。这表明,只要经济保持在正常轨道上,新房需求并不会因为选举的不确定性而流失,反而会被推到下一年。”

她在这篇文章中其实也谈到,他们收集了过去50年所有的数据,才得出这个结论。我也这样建议我们的客户,因为选举年,我们自己也看到几乎每次如果有选举来临,市场都会放缓一点,然后在选举结束之后,不管谁赢了,客户都会回来看。这并不意味着他们不找房源了,只是很多买家或卖家对这种不确定性不放心,所以他们才会把买或卖的决定往后推。

那么房贷延期计划呢?正如我们在这个图表上看到的,房贷延期其实正在减少。现在,我们确实知道,一些业主正在申请房贷延期,因为他们想:“既然向我提供了这个机会,我就趁此机会以防万一,万一这个政策取消了,之后就没有了,或者万一我没有了收入。”但是我们确实看到活跃的房贷延期数量正在下降。

但是,我知道大家还是很担心,因为失业率的问题。大家看到这里,这几次经济衰退中失业率大于或等于9%的月数——大萧条持续了大约108个月;我们上一次的经济衰退,大衰退持续了大约30个月;1980年的石油衰退持续了大约19个月;2020年的经济衰退,高失业率持续了大约4个月。

很多人还是认为,很多人都会申请止赎。我是2005年开始从事这行的,所以我经历过大衰退,当时的房贷危机。当时非常多的买家都是以无钱首付或者5%的首付来购买。当时甚至有贷款项目提供105%的市场价值,所以你在那个时候不仅不需要付任何的首付,实际上买房子还能拿钱。

但是看看这张图,它说的是2020年的房主资产比例:超过87%的房主拥有20%以上的资产,超过92%的房主拥有10%以上的资产,42.1%的房主实际上没有房贷,也就是说他们拥有房产100%的资产。

那么这意味着什么呢?之前的经济衰退是由于人们放弃了自己的房产,他们会去止赎。但是,这次即使他们申请了房贷延期,一是银行也不想收回房产,二是因为很多房主确实在房产里有资产,他们可以直接放回市场上卖掉。这就是为什么我们不认为这会导致大量的止赎。我们也相信,因为房地产市场足够健康,很多房主将能够保留他们的房产或者重新融资到一个较低的利率。特别是在湾区,我们的市场是独特的,与其他市场不同,这就是为什么我们真的不认为会有很高的止赎率。

现在这里,当然,这都只是我说的,所以我想看看别人和其他组织对房价的预测。我们有房利美、全国房地产经纪人协会、抵押贷款银行协会等等,他们都做了预测。我把这两张图放在一起,因为有一张是上次预测的,另一张是最近更新的预测。大家可以看到,抵押贷款银行协会以前预测的房价涨幅是4%左右,他们确实把预测值降到了3.4%。但是Zelman刚刚把他们的预测从3%调整到5.9%,他们对经济和房市非常乐观。另外一个是CoreLogic,他们在房价预测上从负的1%到正的0.6%的增长,所以这绝对是一个非常积极的前景。

现在我们来说房贷市场统计。你看现在的房贷利率,目前截止到今天10月14日,30年固定巨额利率已经降到了2.875%。我记得研讨会系列刚开始的时候我们说的是3.25%,现在已经降到了2.875%。

这是房贷利率预测,同样的,房地美下调了预测,预计利率会下调到3.0%一直到2021年2季度。现在问题是,因为利率降下来了,所以买房的需求会继续上升,然后价格就会上升。现在,为什么利率降下来了,需求就会多起来呢?因为利率每提高0.25%,月供其实会增加3%左右。

也许我们可以来看这张图。来看看2019第一季度,它的利率是4.4%,然后2020年2季度已经降到了3.4%,降低了100个基点。这意味着,根据你的贷款余额,你的月供会产生9%到15%左右的差异。以100万的贷款余额来说,你的月供差不多有600元的差别。这也是为什么这么多人出来看房的原因。因为你以后不可能得到这样的利率,这是我们的历史低点。我从来没有见过这样的利率,我个人也是刚刚为我的房子再融资,现在我们的月供比以前低了好多。所以我真心强烈建议大家在买房的时候不要等待,因为我觉得至少在未来一年多的时间里房价还会继续上涨。

那么多户住宅,我会很快的讲一下。美联储,他们2020年9月的公告显示,美国家庭的净资产中位数约为12.17万美元,但如果你是房主,房主的净资产中位数为24.6万美元,而租房者的净资产中位数为6300美元。2019年也大约是一样的。净资产的对比是25.5万和6千美金,你看房主的净资产是租房者的40倍左右。所以我强烈建议大家如果有能力,可以考虑做房主。

这是半岛和旧金山的多户型活动。我喜欢看资产回报率,资产回报率还是很强劲的,半岛和旧金山都略微低于4%。

而东湾稍微高一些,略高于5%。Sacramento也大约是5%,略微低于5%。

而Stockton是我们很多客户非常感兴趣的一个市场。其实我们从2016年就开始让客户投资Stockton,你可以看到单价已经从6万美金涨到了10万美金以上,大概是13万美金一个单位。他们的资产回报率目前还是在6%左右。我知道有些人认为在湾区不可能有超过5%资产回报率的多户住宅,但是Stockton距离Oakland只有一个小时的车程。

这里我们来看看硅谷。我们的市场入住率是95.3%,特别是今天我们要讲很多关于San Jose的情况,所以大家看到在San Jose,我们的入住率还是相当高的。租金虽然稍微降了一点,它还是相当高的。San Jose东部的地区其实涨了,但是其他的地区的租金降了下来。现在的资产回报率还是在4%以上,售价略微下降了一些。这个信息是由Colliers提供的,这是他们2020年秋季的市场报告。

最后,我想分享这个,因为我觉得这是一个很好的方式来介绍Nathan。他会来谈论San Jose的情况。我们知道,RHNA目标,湾区地区的目标刚刚被调整为485单位中60%是可负担得起的住房。所以我就在想,这是我的问题之一,San Jose将如何提供可负担得起的住房?


想了解更多San Jose疫情期间的房市动态以及发展计划吗?观看本期的网络研讨会来听听Nathan与我们分享的内部消息!

欢迎使用下面的讨论区让我们知道您的想法和意见,如果您有其他问题或话题想详细讨论,请不要犹豫与我们取得联系