Trey Zhou 在2018年成为了Haylen团队的一员。早期做翻修转卖的他,从Haylen的客户成为了Haylen的经纪人,而也正是他的前期经验使他成为了房屋改造专家。在以下的采访中,Trey与大家分享他的房屋改造经验,从简单的改造厨房到从零开始建造梦想家,来看看他会给大家提供什么建议吧!您也可以点击这里观看视频版。


Helen:那么因为你做过那么多的装修改造,不妨我们就请教一些装修技巧和贴士,给我们的消费者和观众提一些建议。那么当你看一个房子的时候,你走进那个房子,你会想这个房子有点旧。在你帮助客户决定这是不是一个好房子的时候,哪些是你最看重的方面?

Trey:其实我们看的很多不仅仅是外表上的。你知道,首先我们会看这个房子有没有好的结构,也就是说看地基是不是好的,屋顶是不是好的,框架怎么样,有没有结构上的问题。因为修复这些问题会比修复外表问题的成本更高,对于结构问题你要有10万到20万美金的预算。但你可能走进这个房子的时候并不会感觉到这些问题,所以这就是你要看披露文件的原因,确认一下卖家披露了所有的信息以及如果你对于这个报告有任何疑问,一定要征求专业的意见,因为这可以为你在以后省下很多钱。这是我看的第一个方面。嗯,这之后,你就可以看外表,像卫生间,厨房这些室内装修,然后电力方面,灯光,水电管道,以及一些房屋里的升级改造。

Helen:是的,那么比如说你走进一个房子里面,你如何能看出这个房子可能有一些地基问题?

Trey:首先,你知道,如果它的地面不平,这通常是一眼看得见的。那你就要去看报告,看看进一步的说明,但这并不是说地面不平就一定有地基问题,只是有可能。然后如果你看见墙上有很多裂缝,你就能知道这木头可能以某种方式弯曲了,当然这也不是说一定有问题,只是可能性。我的意思是,我们之前也买过地面不平的房子,但是它并没有地基问题。所以… 

Helen:可能只是沉降问题,对吗?

Trey:是的,可能是泥土,泥土在一段时间后会沉降,房子也会沉降,一部分可能会比另一部分沉降得多,所以会造成地面不平。所以这只是一些征兆,然后总是要回去看报告来看看专家说什么。

Helen:是啊,我觉得很多买家当他们走进一个房子的时候,当他们一看到,比如说,他们不喜欢厨房的装修,他们就会觉得:“这是个很艰巨的任务,我一定应付不了”。那么当他们说,我不喜欢这个厨房,这个橱柜,这个台面,你会如何建议他们?或者他们问改造要多少时间或者多少钱?

Trey:那么通常来说改造厨房需要两到三个星期,也取决于你用的材料。两三个星期一般可以完成改造厨房。而改造卫生间,大概是7-10天。然后如果你选择一个好的承包商,他们会真的帮助你选择对的材料并且帮你去预约这些材料,以便按时完成项目。至于价格,每个厨房改造都不太一样,取决于你用的电器以及橱柜如何定制,可能在2万到5万美元之间不等。这真的取决于你个人的预算,然后也取决于你的厨房有多大,它能装多少橱柜。

Helen:我同意你的意见,这很有趣,因为我认识很多买家,他们其实觉得厨房或者卫生间的改造是很艰巨的任务。然后我们会告诉他们只要两三个星期。我自己其实在一星期内完成过厨房改造,但是其他很多人会觉得这是个那么大的工程。它其实是可以处理的任务,除非你得改水电走线,对吧?

Trey:是的,如果你只是替换现有的橱柜其实是挺简单的。你可以去Home Depot或者Lowe‘s,把你的厨房的尺寸告诉他们,他们可以当场为你设计厨房。所以其实就是去几趟橱柜店,选择你的橱柜,台面及电器,剩下的你的承包商可以帮你去取并且装好。所以即使你没有时间也不是很糟糕,它其实很好处理。

Helen:现在,卖房子的时候,什么样的改造最有收益?我觉得我大概知道你会说什么,但是…

Trey:是的,那么现在显然改造厨房和卫生间的收益最大。大部分人会想要改造他们的厨房和卫生间,但是另外就是粉刷房屋,粉刷和翻新地板确实有很强的视觉影响,你可以很容易地看见房子墙的颜色和地板有了变化。大部分时候我们用复合木或者工程木,因为相比地毯它们让整个房子看上去更加宽敞和干净

Helen:你对颜色的深浅有偏好吗?

Trey:这也取决于房子,如果房子小,我会偏好浅色,因为浅色让空间看上去更大。但是真的是取决于房子

Helen:是的,完全是这样。那你现在最喜欢的涂料颜色是什么?

Trey:我现在最喜欢的是Kelly Moore的灰色,它是冷色调的灰色,我现在做的项目中用这个颜色最多。

Helen:很有趣的是有时候很多人不知道灰色有很多色调,它可能有蓝色调,绿色调,紫色调。你要小心灰色有很多色调,再加上灯光,灯光可能会使灰色中的某些色调凸显出来。

Trey:哦,是的,你知道一般会有两个颜色,房顶我们会用白色,这样有光的时候房顶会更加明亮,我们看上方会更亮。然后墙壁用灰色的,这样就有一个很好的对比度,看上去就会很不错。

Helen:这是真的。那么除了这些外表上的改造,你们有时候也会移动墙面,那么当有人想要移动墙面或者重新设计平面布局时,你会在他们动工前提供哪些建议?

Trey:我会说请专业人士来看一下,确保移动的不是承重墙。

Helen:什么样的专业人士呢?

Trey:像承包商,或者结构工程师,他们都会知道一堵墙是不是承重墙。所以首先要问一下是不是承重墙,因为移动承重墙的价格会远远高于移动普通墙面。总的来说,这是第一步 —— 你要移动墙面的话,首先知道它是不是承重墙。那么如果你不确定承重墙是什么,基本上它是一堵墙,你的房顶是坡屋顶,然后支撑你的屋顶的是它下面的墙。如果你移去下面的一堵墙,你的屋顶就会倾斜,所以为了让房顶不塌下来,你得找一个支撑,所以这就是承重墙的定义。

Helen:那么有没有什么办法?有些人说,天哪,这是承重墙,但我还是想以某些办法创造一个开放的空间,他们该怎么办?

Trey:那么有两个办法。一堵墙是承重墙不代表你不能移动它,只是说移动它的成本会更高。但是如果你要移承重墙,首先应该去市政府得到许可因为这是结构上的变动。那么你该怎么做呢?就是你首先需要一根屋梁,你需要买一根挺长的梁来代替你现在有的这堵墙。这跟梁可以以两种方式存在,可以藏在房顶里或者放在房顶的下面。藏在房顶里的方式可能会更贵,因为工程更大一些,而房顶下的横梁会便宜一些,所以有几个办法可以解决这个问题。

Helen:所以我觉得这也是一个很多人有的误解,很多人觉得承重墙是完全没有办法移除的,其实还是有办法的,只是多花一点钱。也有些人会说,我可能就在承重墙中间开一扇窗,所以视觉上能看到墙的另一面,这样承重墙就不完全分开两个房间,可以开一扇窗来让你看到另外那个房间。

Trey:是的,这样也可以,这其实更简单一些。因为你只是在开一扇门通往另外那个房间,你只需要加一根门上方的横梁来开这扇门,所以尽管有承重墙,还是有办法来创造很多人想要的开放式空间。

Helen:那么一般大概要花多久?比如如果有人想要完全重新设计平面图,包括拆墙之类的,大概会花多久?

Trey:那么每个城市都不一样,一些城市的规划流程会比别的城市更加漫长。我想施工方面是差不多的,至于获得许可和批准,每个城市都不一样。比如说在San Jose,这样的工程要考虑几个方面。建筑师要花多久来画平面图,一般他们要一个月来绘制平面图。因为他们需要测量,计算,再拿去市政部门获得审批,所以绘制平面图大概要三四个星期。因为市政部门有时候还需要三四个星期来审核,然后如果要修改,那又要一个月来审核,所以光是获得批准就要两三个月。现在来说施工,你雇佣承包商来拆墙。然后,比如说你想完全拆除这堵墙来达到宽敞通透的效果,你知道,当你做演示的时候,你要加藏在房顶里的梁,然后你得请市政部门的检查员来检查,如果通过了,你就可以把它包起来,所以施工加检查可能又要一个月。所以一共大概是要四个月左右。

Helen:所以相比升级改造,粉刷,装地板这些一个月之内能完成的项目,你开始移墙的话一定是一个更大的工程。现在如果有人说他们想加一个卫生间或者添加房屋面积,该怎么办?

Trey:这也差不多跟移除承重墙的程序差不多。你得先有绘制好的图,拿去市政部门。添加一个房间或者一个卫生间稍微复杂一些,因为你得加上额外的地基,框架,房顶,墙,隔热,石膏板,然后大概有4-5次的检查。但是如果是卫生间的话会有7-8次检查,所以你要想好。这是因为附加的管道,水电,这些都需要预约检查。而且现在我们预约检查,他们不会第二天就来,有时候你要等到检查员能来之后才能开始下一步。

Helen:那如果你错过了,检查员从来不给你一个确定的时间。他们从来不会告诉你 – 我下午两点钟来,他们只会告诉你一个时间段,对吧?

Trey:是的,早上9 – 12点,或者下午1 – 4 点。所以如果你不在施工,还是要在那里,一定要有人在那里来给检查员展示成果。

Helen:是的,然后如果你错过了这个检查员?

Trey:那你就得重新预约,等下一个检查员过来

Helen:所以很重要的是你告诉承包商,有检查员要来,他们一定要等到检查员来了之后才能走。那么我们来说说下一个级别,如果你想造一幢房子该怎么做?

Trey:那么造一幢新房子需要更多的知识,因为你要知道不是所有的地都适用于造房子。所以对于想要建造他们梦想家园的人来说,因为很多人想要从零开始建造他们想要的房子,一幢定制的房子,首先你要找一块适用于造独栋别墅的地。对于投资者来说,如果你想造一幢公寓或者多户型住宅,你要确认你的地可以用来造这些。然后如果你的地是可以造独栋别墅的,接下来怎么办?

Helen:如果是那里已经有一幢独栋别墅了,你就知道规划是允许的。

Trey:但是这样成本更高,因为你买了已经开发的地,但是如果经济上说得通,你也可以这么做。你可以买一幢房子,然后拆掉,在这块地上建造新房子。

Helen:那么,在你说别的前,所以是有办法去买现有的房屋,但不完全把它拆掉,比如说留下框架。你在原来的地基和框架的基础上开始重新造,你能不能说说这种方式和完全从零造房子的区别?

Trey:好的,那么这两种方式的区别就是,第一是你计划施工的时间。因为市政部门的规范标准对这两种方式是不同的。比如说,如果你留下框架然后重新造,有时候你不需要消防花洒,而消防花洒可能会轻易给你的预算加上1 – 1.5 万美金,有时候还会有消防花洒的审查。所以这些是规范标准不同的例子。如果你从零基础开始造独栋别墅,那会花更长时间,因为审批程序更长,施工来说会差不多。造房子跟添加房屋面积很相似,你需要造地基,房顶,框架,墙面。现在如果你保留框架,从框架开始造,会稍微快一些,从审核和检查方面来说有一些不同,所以我会说保留框架会成本更低,也能更快完成。

Helen:好的,那么有些人会说,他们只保留房子框架,然后从那里开始扩建或者造房子,在能建造的房子大小方面有区别吗?

Trey:有的,那么当你造一幢新房子的时候,它的退台要求与从框架开始造相比是不同的,然后还有平均来算你通常只能造40%的建筑面积比。所以这意味着有时候会有退台要求,房子就不能造得太大,即使地够大,比如你有一块角头单位的地,而两边和角落的退台要求都是15-20英尺,所以你会荒废很多土地,即使你沿着退台要求造你可能也造不够40%。

Helen:是啊,所以有人会觉得 – 我有角头单位很大的地,但这并不意味着你能造更大的房子,因为角头单位的退台要求与一般中间地的退台要求是不一样的。

Trey:正是如此,有趣的是当你在角头单位扩建的时候,你其实可以打破这个退台要求。那当你做额外建筑的时候,退台要求可能是5-10英尺,相比你需要留给后院的20英尺。所以如果你扩建,你就可以操控这个退台要求。所以我觉得这是一些区别。

Helen:所以有可能你可以靠扩建来得到更大的面积。那么买房子的时候,你真的要想好你想要多大的房子,把房子拆掉可能并不值得,在现有的房子里扩建可能会更好。

Trey:是的,但另外一个方面是很多人看房子,不仅仅在意它的大小,有些人会在意房子的高度,房顶有多高,这确实对视觉上的影响很大。如果你想在老房子里做挑高的房顶,你基本上得拆除房子的框架然后装上新的框架来支撑挑高房顶,你知道,这不是一件容易的事。所以这真的取决于你想要什么样的房子,想要什么风格,这将决定你买什么房子。

Helen:是啊,也取决于阁楼空间有多大,如果你只有普通的阁楼,挑高房顶是几乎不可能的。但如果你有一个宽敞,坡顶的阁楼,那就有更多的可能来挑高房顶,对吗?

Trey:是的,那么这是另外一个你可以注意的方面。如果房顶更高,就更有可能装穹顶。

Helen:是的,太棒了,我觉得大家会学到很多房屋改造知识。不管他们只是想改造厨房,铺地板,还是移除墙面,扩建,甚至是新造房子,我觉得你对很多人都会提供很多帮助,特别是正在考虑房屋改造的人。

Trey:是的,通常我会建议与建筑师确定一下初步想法,确认你的想法,他们就能开始画图。所以这是第一步。

Helen:绝对是的,我想很对人会有疑问,现在我该怎么办?先找承包商吗?我的意思是,你可以先找承包商,有时候他们会有合作的建筑师,他们有时候会带他们的建筑师来与你咨询。但是我不知道你知不知道这件事,每一次改变计划,在建筑师那边需要花费多少?比如说问他们 – 你们能不能重新画这个图纸?

Trey:那我通常与San Jose的LADC合作,价格也取决于房子的大小,我就说一个价格区间吧,我会说修改图纸大概要8千到1万2千美金不等。

Helen:是啊,所以我觉得很重要的是大家要知道在让建筑师画图纸之前,他们真的需要仔细琢磨细节,在让承包商和建筑师花时间前仔细与他们探讨他们真正想要什么。因为一旦他们花时间去画图纸,再改动的成本会很高。

Trey:是的,因为不只是建筑师。如果你已经得到了市政批准,你得重新拿去审批,那你就要等待双倍的时间,市政和建筑师。

Helen:是的,完全是这样。再次感谢你今天花时间来解释房屋改造的一系列问题,我希望会有越来越多的客户与你合作来学习怎么将他们的房产通过一些简单又实惠的改造变成梦想家园。

Trey:是的,如果大家有问题,欢迎与我联系,谢谢大家,再见!


感谢大家阅读此期博客,我们希望Trey的房屋改造经验能对您有所帮助。如果您正在计划改造房屋或是建造您的梦想家,欢迎与Trey取得联系,邮箱:Trey@HaylenGroup.com,他会非常乐意帮助并指导您解决任何问题!