大家好,今天我想跟大家分享一个很常见的问题,房地产投资者总是问我 —— 我应该在哪里投资?这是一个很难的问题,美国很大,加州很大,甚至说北加州也是很大的。那么如何找到合适的市场进行投资呢?今天我希望跟大家分享一个小技巧,这样可以帮助大家关注重点。因为就像生活中的任何事情,你得专注才能选到合适的房产。当你能把范围缩小到只有少数几个区域,找到房产的时候,你就知道你到底要不要投资它。那么我们就开始吧!

首先,你可以先选择10个或20个城市,也许你和它们有一些关系。举个例子,也许你曾在那个城市长大,或者你有亲戚在那里,或者你曾在那里上学,或者你听说这个市场可能是个好市场。你可以在一个电子表格里将这20个不同市场全部列出来。

接下来你需要开始收集一些数据。你需要了解他们的人口,过去20年的人口增长情况。现在我们喜欢比较2000年的人口与你所掌握的最新的人口数据,这样你就可以看一下人口增长的情况。然后比较同一时期该地区的收入增长怎么样。比如说2000年那个地区的收入和现在最近的一年相比,现在最新的数据可能是2018年左右。还有房子的价值,比如说一个特定的时间段,过去10年的增长率是多少。然后犯罪率,犯罪率也是一样的,比较过去10年,它是上升了还是下降了。你会想投资在犯罪率下降的地区,对吧?我的第一步的最后,就是还要比较就业增长情况。是有更多的工作机会,更高比例的工作增长,还是有更低比例的工作增长,你可以进行比较。现在你有10个或20个城市和这些数据,你现在可以比较哪些城市比其他城市好。现在你把范围缩小到五个或三个城市,然后我们就进入第二步。

第二步,现在我们的关注范围缩小了,我会检查几个方面。我会看一下国税局的税务迁移( IRS Tax Migration),有一个网站,查一下国税局税务迁移就可以了。你可以比较不同城市人们的报税情况,钱是进城还是出城。总会有一些进,一些出,但是是进的多还是出的多。然后你还可以看到这些钱是从哪里来的,或者是出去的钱到哪里去了。所以这个挺有意思的,然后一旦你开始看,你就可以输入相对应城市的数字。然后我还会找出这些城市的公寓楼的空置率,空置率是多少。第三件事,我会看他们的建筑许可证发放的多还是少。然后一个两居室公寓单位的平均租金是多少,然后还有房产税率是多少,还有资本化率。房产税率和资本化率可能没有那么重要,但一旦你有了所有其他的数字来比较,它也是一个很好的指标。如果别的数据非常相似,那么你可以比较上限税率和房产税率这样的数字。

现在这些数字放在一起之后,那么我又可以把它缩小范围到更少的城市。我觉得这些步骤是非常非常重要的,因为特别是对于那些,如果你有配偶说,我不明白你为什么要选择这些城市,那么你其实可以告诉他们,这些数据就是原因。或者你有投资伙伴,或者你需要其他投资人借钱给你,你需要用你整理的数据向他们解释你是如何选择这些房产的。如果只是说这是因为有人告诉我应该在这里投资,因为我在新闻上看到了,因为我在这里或那里看到了,这是不明智的。你需要做自己的研究,你需要通过提供数据来证明你为什么要做你正在做的事情。

现在最后,现在你已经缩小范围到三个城市左右。我还会做额外的研究。我喜欢去他们的城市规划网站,在那里我只是输入城市名称,规划部门,然后我进入规划网站去寻找他们的总体规划。一般来说,这是一个长期的总体规划,因为我想看看这个城市在这个领域要做什么。一旦我找到了,很多时候他们称之为2040总体规划,当我找到它之后,我快速地看一遍,也许是目录,我会找重建这个关键词。我喜欢看到一些关于重建项目的东西,然后我会知道,也许有一个地区现在不是那么好,但是他们计划重新开发那个地区。所以我去看那个页面,很多时候你会发现他们对这个城市的那个区域有一个愿景,他们要在这个区域进行一些重建,也就是说他们要鼓励更多的企业进来,鼓励更多的开发商去建造更新的建筑。所以这个区域会随着时间的推移而发生变化,那么现在我就知道这些是我要关注的区域。

接下来,我要去realtor.com找价值热图。我想看看有颜色编码的热图,我会看看一般地区有一些正在发展的区域。我会找一个价值较低的,然后旁边有一些价值较高的区域,我可能会投资在它们边境的某个地方。因为如果有任何形式的发展或改善,它会从好的地区发展到坏的地区,我不会买在一个这些低收入的中间区域,因为你可能不会有这么多的增值方式。所以我往往喜欢在边界处买。

其次,我还会看犯罪率。realtor.com上也有一个犯罪率热图。以及,然后你也看看较好的地区或者更稳定的地区旁边的一些地方,那里可能需要更多的改进,有一个较高的犯罪率,但我也会看边界。因为同样的,如果有什么改善的话,会先靠近边界。

所以我觉得这些是非常重要的东西。当我刚开始投资的时候,我有一个文件夹,里面装满了研究资料。我们当时的互联网和现在相比还没有那么强大,所以我会把所有的东西都打印出来,我会一个街区一个街区的比较,我知道每一条街的情况,我知道比如说这条街的西边是一个比较贵的区域,而这条街的东边价格就会比较低,我会只关注边界,可能在这条街的三四个街区之内,这样我就知道随着时间的推移,这个区域会有所改善。

总之,我希望这些信息能够帮助大家识别市场,因为我知道这是当你开始投资时最困难的任务之一。所以如果您有其他的问题,可以随时联系我安排咨询